隨著台灣的老年人口越來越多，政府興建的公立養老院（老人公寓）早已僧多粥少，政府在2015年開始推動所謂的「以房養老」政策，立意雖然良善，但台灣社會「有土斯有財」觀念深植人心，加上銀行面臨老人長壽、不動產跌價、利率風險等問題，民營銀行承做態度意興闌珊，如今僅剩六大公股行庫撐起一片天。在此情況下，看準銀髮商機潛力無窮，一向嗅覺敏銳的民間企業已搶占灘頭堡，包括日勝生、聲寶、台灣房屋、台糖等企業，都全力興建銀髮養生村。
2015年底政府開辦「以房養老」，據金管會截至2023年底統計，國銀承做以房養老，累計核貸7,838件、444億元，2023全年增加了1,141件和66億元，件數和金額分別創該統計來的次高和新高紀錄。
不過進一步分析可發現，光是臺銀、土銀、合庫、一銀、華銀、臺企銀等六大公股行庫，承辦以房養老件數就高達7,670件、核貸金額427.85億元，占整體以房養老業務97％，其中合庫一家就貢獻了逾三分之一。
民銀興趣缺缺 上季業績更見掛蛋
據統計，2023年第4季有四家銀行承辦以房養老件數和金額「掛蛋」，還有一家民營銀行更從2019年第4季起，就是「零成長」，等於長達四年都沒有新進件；換句話說，以房養老業務完全靠六大行庫撐起一片天，其背後因素恐怕也只是要對政府政策「有所交代」。
再從另一項數據觀察，根據內政部不動產資訊平台資料顯示，國人購置住宅貸款餘額去(2023)年第二季與第三季雙雙突破10兆元，而「以房養老」從2015年底開辦，截至2023年12月底累計核貸金額444億元，核貸金額只占10兆房貸餘額的0.44％，顯示「以房養老」政策推動8年來呈現牛步化。
為何會面臨如此窘境？房產專家分析，除了台灣社會「有土斯有財」觀念深植人心之外，銀行承作以房養老最終還是以營利為目的，因此，在辦理商業型以房養老時必須考慮在借款至終老這段期間，房價是否會受到景氣變化波動影響，更何況期間也會因折舊而減值，估值高低很難拿捏。
商業型以房養老 面臨長壽風險難題
雖然政府推動的「以房養老」成效不彰，但民間企業在興建銀髮養生村卻做得風生水起，房地產業界近幾年以來，陸續有不少企業開始搶進。市場上推出的商業型以房養老都訂有到期日規定，尚不具終身給付功能，換言之，若借款長者生命餘年較長，一旦領取貸款金額超過房價，房產恐有遭拍賣之虞，不僅原預期按月提領的養老金中斷，還得面臨居無定所窘境，因此，「長壽風險」也是金融機構面臨的一大難題。
投入銀髮宅行列，最經典的代表作即為潤泰集團總裁尹衍樑在淡水的「潤福新象」，採出租型；另外日勝生集團則在新北市中和有「樂陶居」、採出租型，在三芝則推出有「日初不老莊園」共二期、採產權出售型和出租型雙軌制，接下來，計劃在高雄旗山也打造一座養生莊園。
企業投入 推動出售、出租雙軌制
在房仲業方面，台灣房屋集團總裁彭培業耗時近10年，在新竹關西打造頂級養生住宅「亞洲健康智慧園區」，全區分二期開發，總共有6棟建築，包括5棟健康宅、1棟護理之家；其中第一期2棟健康宅，去年10月完工開幕營運，第二期3棟健康宅及1棟護理之家，預計今（2024）年9月完工。
彭培業表示，第一、二期總共388戶，其中8成為出售型健康宅，1戶約20坪，包括1房1廳1衛，有美式、日式、中式三種風格，早在興建開發階段就已全數完銷；另外還有出租型住宅2成，則有多達400多位候補排隊；台北醫學大學附屬醫院也正式進駐，設立診所，把養生、照護、溫泉渡假、醫學、復健都一次到位。
國內快速步入高齡化社會，銀髮族商機看旺。圖／本報資料照片
聲寶集團也積極發展「橘青春」樂齡宅產業鏈，新北土城館規劃116戶、每戶15～30坪只租不售的銀髮住宅，去年3月動土後，預計2026年完工營運，今年再度宣布將以台南安平為第二據點打造「橘青春台南安平館」，規劃總樓地板面積約1萬坪的複合開發案，其中包括約300房、每房約15坪、只租不售的銀髮住宅「橘青春台南安平館」，預計二年後動工，逐步實現全台布局計畫，聲寶也是目前市場上唯一擁有南、北營運據點的連鎖銀髮住宅品牌。
台糖蓋銀髮宅 確保友善空間
此外，國營企業的台糖也為因應台灣邁入超高齡社會，在鄰近台南市東區巴克禮公園的基地興建「臺南崇賢銀髮住宅」，這座銀髮住宅規劃為地上7層樓、地下1層，共103戶住宅及7間店鋪，房型包括套房、一房及二房等多元選擇。
台糖指出，考量高齡者的生理機能特性，該棟住宅在設計之初即以通用設計為指導原則，例如消弭走廊到室內空間的高低落差，並在走廊及衛浴空間增設扶手等設計，都是為確保高齡者擁有友善的居住空間與環境。
崇賢銀髮住宅有多處公共空間供高齡者活動曬太陽。圖／台糖提供
台糖表示，仍持續在全台各地進行土地評估，不會只有這一棟，因為銀髮住宅是未來趨勢，「臺南崇賢銀髮住宅」是透過以租代售模式來減輕居住者的資金壓力， 因為長者老了，沒有必要再負擔買房的資金壓力。
工商時報
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2024.3.29 / 方明、呂雪彗 專題報導
